土地貸款是什麼？
土地貸款就是以「土地」作為擔保品，跟銀行或民間貸款借錢。
主要和房屋貸款不同的是，土地貸款通常成數比較低、利率也略高一些，
如果你手上有地、又有資金需求，它就是很好的一種資產，也可以拿來借到不少錢。
常見土地貸款有哪些？
| 貸款類型 | 說明 |
|---|---|
| 購地貸款 | 想買一塊地，可用該地抵押向銀行貸款，通常貸款成數約 5～7 成。 |
| 持分土地貸款 | 幾位共同持有人可就自己擁有的土地持分比例貸款。 |
| 土地增貸 / 再貸 | 手上已有土地，想再抵押拿出資金，稱為增貸。 |
| 土地二胎貸款 | 土地已抵押一次，再做第二順位抵押貸款，風險與利率皆較高。 |
| 民間土地貸款 | 向融資公司、代書、民間機構辦理，審核較寬鬆但利率高。 |
土地貸款怎麼算？土地貸款成數與利率一看就懂
土地貸款跟房貸一樣，大多數是「本息均攤」的方式來計算每月還款金額，也就是你每個月要繳的金額都一樣。
- 貸款成數：依據土地種類與地段，一般落在 5～7 成，農地或山坡地可能低至 4 成。
- 貸款利率：
- 銀行土地貸款：約 2.0% ~ 3.5%
- 民間貸款機構：約 5% ~ 12%
✅ 公式如下：
每月還款金額 =
【貸款本金 × 月利率 × ( 1 + 月利率 ) ^ 期數】 ÷
【 (1 + 月利率 ) ^ 期數 - 1 】
🔧 公式中要知道的數字：
- 貸款本金：你實際貸到的金額
- 月利率：年利率 ÷ 12（例如年利率是 3%，月利率就是 0.25%）
- 期數：總還款月數（例如貸 20 年，就是 240 期）
📌 計算實例
假設你：
- 貸款金額：500 萬元
- 年利率：3 %
- 貸款年限：20 年
那麼月利率就是 0.25%，總期數是 240 期。
👉 每月約還款：27,755 元
土地種類有哪些？可以貸款多少？
土地貸款的成數會依照土地的用途、地點、產權狀況、申請人資格等條件不同而有所變動：
| 土地類型 | 銀行貸款成數 | 民間貸款成數 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 🌆 建地（住宅區） | 約 70~80% | 約 60~80% | 成數最高、銀行偏好 |
| 🏪 商業用地 | 約 60~75% | 約 60~80% | 須有使用計畫書 |
| 🏭 工業用地 | 約 60~80% | 約 60~80% | 閒置 2 年以上僅能貸 40% |
| 🌱 農地 | 約 50~60% | 約 50~70% | 須有農民身分，土地須耕作 |
| 🌳 林地、山坡地 | 通常不貸或僅 30~50% | 約 40~60% | 需農民身分，農會較有機會承作 |
| 🧍♂️ 原住民保留地 | 極少數銀行承作 | 約 40~60% | 僅限原住民、限制轉讓 |
| 👥 持分土地 | 約 40~60% | 約 50~70% | 須為分別共有，成數較低 |
建地（住宅區）
建地是銀行最愛的土地類型，因為價值高、流通性強，而且有明確開發用途。大部分位於住宅區的建地，可以貸到 70～80%，如果地點好（像是雙北、新竹、台中七期），甚至能談到最優惠的利率約 2%～3.5%。
建地其實還分成甲種、乙種、丙種、丁種，不同種類代表土地使用的密集程度與限制範圍，也會影響建築容積率、使用項目、以及貸款成數。下面幫你簡單講解一下！
專家建議做法：如果有建築計畫、合作建商、或打算推案，建議提前備妥建照或商業企劃，銀行會更願意給高成數。
- 銀行貸款成數：70%～80%
- 民間貸款成數：60%～80%
- 利率範圍：年利率約 2%～4%
- 條件優勢：
- 地價穩定，變現能力高，銀行承作意願強
- 若位於精華地段（如雙北、六都核心區），成數可達上限
- 注意事項：
- 需為完整地號（非持分）
- 建地若已有建物，則須區分是否同時辦理房屋抵押
- 申貸建議：
- 可搭配開發計畫或建案合作案，提升核貸額度與條件
甲種建地：密集開發區
- 用途：多位於市中心或發展成熟區域
- 特點：建蔽率與容積率高，可以蓋比較多樓層、規模較大
- 舉例：都市重劃區、高密度住宅區
- 貸款友善度：👍👍👍 銀行最愛，貸款成數可達 80%
乙種建地：中密度使用
- 用途：一般市郊住宅區
- 特點：可建住宅、公寓、小型商業設施
- 舉例：新北市郊、桃園都市邊緣
- 貸款友善度：👍👍 可貸約 70～75%
丙種建地：低密度開發
- 用途：比較鄉村型態，可興建透天厝、民宅
- 特點：開發限制較多、樓高不能太高
- 舉例：鄉村住宅區、小社區
- 貸款友善度：👍 約可貸 60～70%
丁種建地：限制多、需注意用途
- 用途：農村發展或特殊用途（部分為徵收或保留區）
- 特點：土地使用受限，不一定可立即建屋
- 舉例：偏鄉、山坡地、保護區鄰近
- 貸款友善度：⚠️ 需個案評估，銀行審慎
商業用地
商用土地像是飯店用地、商辦、店面基地，銀行通常願意貸 60～75%，但會要求提供開發計畫書。雖然商業用地價值高，但也代表你要證明這塊地會「被好好利用」。
商業用地不是通通都能拿來蓋百貨公司或店面，其實它也有分類，依照都市計畫用途分為好幾種「商業區」。每一種商業用地的開發強度、用途限制、貸款條件都不一樣！
專業提醒：如果地段冷門或用途不明確，就算是商用地，也可能被貼上「高風險」標籤，降低核貸意願。
- 銀行貸款成數：60%～75%
- 民間貸款成數：60%～80%
- 利率範圍：年利率約 2.5%～5%
- 條件優勢：
- 適合用於建商、企業主、投資人融資開發
- 使用價值高，通常市價高於建地
- 注意事項：
- 建議提供可行性開發計畫（如商場、飯店或商辦）
- 銀行會視開發潛力與申請人信用條件調整成數
- 申貸建議：
- 若已有租賃對象或營業規劃，可提高核貸機率
特定商業區（例：C1、C2）
- 用途特色：限定特定類型的商業活動，如觀光、會展、科技園區
- 舉例：大型百貨、展覽館、商辦園區、影城
- 開發限制：需配合主管機關訂定的使用計畫
- 貸款狀況：若已有營運規劃或租約，銀行核貸意願高，但若尚未開發或用途不明確，銀行保守
一般商業區（例：C3）
- 用途特色：允許辦公、零售、餐飲等綜合性商業用途
- 舉例：一般商辦大樓、商店街、連鎖餐廳、超市
- 開發限制：相對自由，是最常見的商業用地類型
- 貸款狀況：銀行接受度高，貸款成數可達 70～75%，利率也相對優惠
鄰里商業區（例：C4）
- 用途特色：以服務附近居民為主的商業設施
- 舉例：便利商店、早餐店、美髮店、小型診所
- 開發限制：建蔽率、容積率較低，不適合蓋大型設施
- 貸款狀況：貸款成數約 60～70%，但因土地價值通常較低，核貸額度也不會太高
行政商業區
- 用途特色：結合行政機構與商業設施，如聯合辦公大樓、公有市場
- 舉例：公家機關旁的商場、辦公樓
- 開發限制：需經主管機關審查，可能有建築設計、用途比例限制
- 貸款狀況：貸款難度略高，成數可能僅 50～65%，須補充計畫書與租賃證明
工業用地
工業區土地如果有工廠設立、租約或建廠計畫書，銀行會視為可營運資產，能貸到 70～80%。但要注意，如果這塊工業地 閒置超過 2 年沒使用，銀行會認為是「死地」，成數瞬間掉到 只剩 40%，還可能不願承作。
你以為工業用地就是拿來蓋工廠的地？其實「工業地」還分很多種！不管你是要蓋工廠、倉庫、還是科技園區，申請貸款前一定要知道你的土地屬於哪一種工業區，因為不同類型的開發條件和銀行認定差很多喔👇
專家提醒：申請時最好附上工廠登記、租約、甚至是環評資料，銀行看到有使用計畫就比較安心。
- 銀行貸款成數：60%～80%
- 民間貸款成數：60%～80%
- 利率範圍：年利率約 2.5%～6%
- 條件優勢：
- 合法工業區土地，有生產計畫或廠登證明者，容易承作
- 注意事項：
- 若工業地已閒置超過2年，銀行成數最多僅提供 40%
- 有污染爭議、開發爭議或土地使用限制的會被拒絕
- 申貸建議：
- 提供環評許可、工廠登記、租約等可大幅加分
甲種工業區
- 用途特色：傳統工業為主，例如機械加工、製造業、五金工廠
- 優點：
- 地價通常比都會區低，適合設廠
- 環評門檻較低
- 貸款情況：銀行熟悉這類用途，通常可貸到 70～80%
- 注意事項：若超過兩年未使用，會被視為「閒置工業地」，貸款成數可能降至 40%
乙種工業區
- 用途特色：適合「污染較低」或「高附加價值」的產業，如電子加工、科技設備、無塵室產業
- 優點：
- 限制較少，環保條件好處理
- 可吸引高科技廠商進駐
- 貸款情況：銀行視其為穩定產業用途，成數約 70% 起跳，利率略優於甲工區
- 注意事項：需提出產業登記、經營計畫書，提高核貸成功率
丙種工業區
- 用途特色：屬於都市計畫中的工業區，通常鄰近住宅區，污染限制嚴格
- 舉例：創新工場、小型加工廠、美妝品包裝、冷鏈物流
- 優點：
- 交通方便、離都會區近
- 適合新創、微型企業設點
- 貸款情況：銀行承作意願高，但成數多為 60～70%，須提供詳細用途
- 注意事項：不得從事高污染、高噪音產業，否則易被檢舉或限制開發
加工出口區／科技工業區（如：內湖、南軟）
- 用途特色：專為出口導向、研發導向企業設計，多為「政府規劃」的科技園區或加工區
- 舉例：竹科、南科、中科、台南樹谷、內科、南港
- 優點：
- 基地完整、公共設施齊全、交通便利
- 吸引大企業進駐，地價保值性高
- 貸款情況：銀行超愛，條件優厚，成數可達 80%、利率低
- 注意事項：土地轉售與產業登記皆受管制，不能隨便買賣或更換用途
農業用地
農地因為「農地農用」限制多，銀行一般只願意貸 50～60%，但如果你是有登記的農民，或是向農會申請貸款，就有機會用比較好的條件貸款，利率也會比民間低。
別以為只要地目寫「農業用地」就是可以隨便蓋房子或拿去貸款。其實農地內部也分很多種類，每一種都有不同的使用規範跟貸款限制。如果你正考慮買農地或以農地申請貸款，以下資訊一定要懂
專家提醒：申請時要提供耕作證明、農保卡、農業經營計畫書等佐證資料，提升核貸率。
- 銀行貸款成數：50%～60%
- 民間貸款成數：50%～70%
- 利率範圍：年利率約 3%～6%
- 條件優勢：
- 若為農民身分，可向農會申請較優惠方案
- 農會貸款利率偏低，期數也相對彈性
- 注意事項：
- 需為農業使用狀態（不可閒置、雜草叢生）
- 有「農地農用」規定，不得擅自建屋或作為休閒使用
- 申貸建議：
- 附上耕作證明或農保資料可提升核貸意願
一般農業區（農牧用地）
- 用途：供農業、畜牧業使用，是最常見的農地類型
- 可以做什麼？：種田、果園、養雞鴨牛豬、簡易農舍（需申請）
- 開發限制：
- 嚴格遵守「農地農用」原則
- 非農民不得興建農舍
- 貸款狀況：
- 銀行成數偏低（約 50～60% ）
- 農會針對農民身份可提供額外低利貸款
特定農業區
- 用途：政府劃設的「農業核心區域」，保護農業生產
- 可以做什麼？：同一般農地，但規範更嚴格
- 開發限制：
- 幾乎不准改作他用，也不易變更地目
- 貸款狀況：
- 較難向一般銀行貸款，建議走農會或特殊農業貸款方案
- 適合誰？：真正要耕作、有農保、有登記農籍的農民朋友
鄉村農業區（含農舍建地）
- 用途：可農用，也可申請建農舍（需實際耕作並符合申請條件）
- 可以做什麼？：
- 建置農舍（非別墅）、倉儲設施、農產品初級加工場
- 開發限制：
- 不能蓋透天、別墅等住宅建物
- 農舍面積、基地比例須符合法規
- 貸款狀況：
- 若有核准農舍使用許可，銀行會視為有價資產，成數會提高
- 沒農舍使用證明者，仍視為普通農地處理
零星農地（小筆數農業用地）
- 用途：常出現在市郊或重劃區外圍，面積小、形狀不規則
- 開發限制：
- 難整合、難使用機械耕作，通常被當作投資標的
- 貸款狀況：
- 因使用效益低、無經營計畫，銀行多半不願承作
- 民間貸款較有機會，但成數低、利率高
工業轉農地（俗稱農轉工未完全變更者）
- 狀況：某些地區的農地已在等候變更為工業用地，但仍屬農地地目
- 風險：
- 地價炒高、無法立即開發、政策變動風險大
- 貸款狀況：
- 銀行幾乎不承作，建議等地目變更後再處理貸款事宜
林地與山坡地
這類土地因為限制多，銀行大多不承作，即使願意承作，貸款成數也大多不超過 30～50%。如果你有農民身分，又是農會會員，有機會申請到 200 萬內的小額貸款。
林地和山坡地聽起來都差不多，實際上它們在法律定義、使用限制和開發潛力上有很大的不同，也直接影響你能不能順利申請貸款。下面用簡單方式幫你分清楚
注意事項：林地常常無法設施開發，銀行會認為變現風險大。如果沒辦法靠農會，可能要走民間貸款，利率也會偏高。
- 銀行貸款成數：通常不貸或 30%～50%
- 民間貸款成數：約 40%～60%
- 利率範圍：民間利率約 4%～12%
- 條件限制：
- 屬於開發受限土地，銀行視為風險高
- 若非農民身分或土地用途模糊，銀行幾乎不承作
- 注意事項：
- 容易被評估為無開發價值而無法貸款
- 若有合法林業、茶園經營紀錄，農會仍可考慮承作
- 申貸建議：
- 優先嘗試農會貸款方案，或考慮擔保品加乘提高貸款額
保安林地（政府劃定保護）
- 是什麼？
指經政府公告為「保安林」的土地，主要功能是防止水土流失、保育自然環境。 - 可以做什麼？
幾乎不能開發，種樹、保育為主，嚴格限制開墾與建築。 - 貸款難度：❌ 幾乎無法向銀行貸款，民間機構也極少承作。
一般林地（未列管保護）
- 是什麼？
沒有被列為保安林的林業用地，多位在非都市計畫區內的山區。 - 可以做什麼？
可從事林業經營、種植、伐木（需經主管機關核准）。 - 貸款難度：⚠️ 難度高，但若有農保或林業經營紀錄，可向農會申請小額貸款（例如最多 200 萬內）。
山坡地保育區
- 是什麼？
依據《山坡地保育利用條例》劃定的山坡地區，用來避免濫墾、山崩、滑坡等災害。 - 可以做什麼？
可種植林木、茶葉、果樹等，但需符合保育利用計畫，嚴格禁止蓋房。 - 貸款難度：❌ 銀行通常不承作，僅少數農會或民間可評估貸款成數（約 30～50%）
雜項山坡地（未明定用途）
- 是什麼？
法規上沒有特別劃定保育或林業用途，但也不能任意開發。 - 可以做什麼？
可從事有限度農作、簡易設施，仍需依照使用分區申請許可。 - 貸款難度：⚠️ 依照地區與現況而定，個案評估多，無標準答案。
原住民保留地
這是最難貸的一類地。只有原住民可以持有原保地，也只有原住民能申請貸款。加上土地交易受限，銀行幾乎不承作，即便有，也多半只能貸到 40～60%，利率也不會太漂亮。
原住民保留地在台灣是具有特殊法律地位的土地，目的是為了保障原住民的居住與生產權益。這類土地不是所有人都可以買、也不是所有人都能貸款。而且保留地還細分成幾種類型，每種規定不同、限制也不同
我們會建議：可洽詢原鄉合作社、地區性原住民貸款專案，或透過民間機構嘗試，但要小心利率與合約陷阱。
- 銀行貸款成數：極低，僅少數銀行承作
- 民間貸款成數：約 40%～60%
- 利率範圍：民間機構約 5%～10%
- 條件限制：
- 僅限原住民可以持有與申請
- 銀行承作審核更嚴格，若地目不清楚會被退件
- 注意事項：
- 土地不易變賣或轉讓，流動性差
- 民間貸款需特別注意高利率與違約條款
- 申貸建議：
- 可先詢問原鄉地區公所或合作社是否有專案貸款
原住民保留地（常見類型）
- 是什麼？
根據《原住民保留地管理條例》規定，這些土地專供原住民使用、居住與經營生產活動。 - 土地來源：多為祖先繼承、政府公告劃設、或土地徵收後回補
- 只能給誰？
➤ 僅限設籍原住民購買、繼承、使用與申請貸款
➤ 非原住民不得買賣、出租，違法交易會被撤銷 - 貸款難度：
➤ 銀行大多保守，不願承作
➤ 僅少數地區性銀行、農會或合作社會針對特定族群開辦保留地貸款專案
➤ 民間貸款利率高、但審核相對彈性
建築用原住民保留地
- 用途：供原住民申請建屋（如透天、農舍、傳統部落建築）
- 開發限制：
- 須先取得建築許可，符合原鄉建築規定
- 不得轉作他用（如民宿、出租給觀光客）
- 貸款可能性：
- 若有建物使用執照＋穩定收入，可向特定銀行或原民會協助融資
- 成數通常較低，約 40～60%
耕作用原住民保留地
- 用途：傳統農耕、林業經營、牧場經營
- 開發限制：
- 需維持農林使用，不可任意填土建屋
- 若違規使用，會被撤銷土地權益、重罰甚至收回
- 貸款可能性：
- 具農保身分者可向農會、合作社爭取農業貸款
- 非農民或無耕作紀錄者，銀行幾乎不承作
公共設施用保留地（較少見）
- 用途：供部落蓋學校、醫療站、活動中心等使用
- 限制：不可作為個人資產或交易用途
- 貸款情況：無法申貸個人貸款，僅能由部落組織向政府或基金會申請補助或融資
持分土地（共有）
如果你擁有的是持分土地（多人共同持有），貸款難度會因為產權不清而大幅提升。若是「分別共有」還可以單獨申請，但成數大多只有 40～60%。若是「共同共有」還得全體共有人同意，幾乎不可能辦貸。
「持分土地」指的是一塊土地有多位共同擁有人，每個人只擁有一部分的比例，而不是一個完整的地段。雖然在法律上你有產權，但因為產權不單一、土地不可分割使用，銀行在審核時會特別保守。
而持分又分成兩種法律型態，差別超大！
我們會建議：若你無法整合持分權益，建議以其他資產做連帶擔保，或選擇民間貸款機構來解決短期資金需求。
- 銀行貸款成數：40%～60%
- 民間貸款成數：50%～70%
- 利率範圍：年利率約 3%～8%
- 條件限制：
- 僅限「分別共有」持有人才能單獨辦貸款
- 若是「共同共有」，需全部持有人同意
- 注意事項：
- 因共有人權益糾紛風險高，銀行審核會特別嚴
- 抵押時通常僅能以「持有比例」作為評估基礎
- 申貸建議：
- 若可提供其他不動產作為擔保品，有助核貸條件
分別共有（土地貸款可談、有機會）
- 是什麼？
各共有人擁有明確的持分比例（例如：你佔 30%，別人佔 70% ），但沒有劃分哪一塊是哪一個人的。 - 可以貸款嗎？
✅ 可以單獨申請貸款，但只能以自己擁有的比例去做鑑價與貸款。
✅ 若能提出其他抵押品或補充保人，核貸機會更高。 - 適合情況：
- 持分人數少
- 關係明確、彼此無糾紛
- 可補充資金、信用好
- 小提醒：
- 實務上銀行會壓低估價金額（可能只認定市價的 50～60% ）
- 建議辦理「分割協議」或與其他持有人談好再處理貸款
共同共有（土地貸款非常困難、需全員同意）
- 是什麼？
共有人對整塊土地擁有整體的權利，沒有明確比例，所有行為都需要全部共有人一致同意。 - 可以貸款嗎？
❌ 極難貸款，除非全體共有人一起辦貸，且一同簽署同意書。
❌ 無法單方面設定抵押權，幾乎無銀行願承作。 - 適合情況：
- 想整合產權出售或重建
- 所有人是家人、兄弟姊妹，溝通順暢
- 小提醒：
- 建議先透過協議或法院分割變更為「分別共有」，才能辦理個人貸款或處分權
特殊狀況：有爭議或有遺產糾紛的持分土地
- 情況：
如父母過世未分產，兄弟姐妹繼承不清楚，產權卡住、使用權混亂。 - 處理方式：
- 可請法院申請「分割共有物」
- 或全體共有人簽署「產權分配協議書」後變更為分別共有
- 若爭議大，也可以由一人申請強制拍賣處理
- 貸款可能性：
幾乎無法申貸，銀行不承認不穩定產權，建議先處理產權，再考慮融資
