對於許多正值事業起步階段的青年來說，在高漲的台灣房價面前，購屋往往顯得遙不可及。
有鑑於此，政府積極推動住宅政策，其中一項關鍵措施便是「青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安）。
這項專案於 2023 年 8 月正式上路，其核心目的在於降低青年首次購屋的門檻，減輕經濟壓力，讓擁有自己的家不再只是遙不可及的夢想。
新青安專案的推出，是政府回應社會對居住正義訴求的重要一步。
它不僅提供優於市場的貸款條件，更結合了利息補貼，實質降低了每月的房貸負擔。
這項政策的目標客群明確，旨在幫助符合特定資格的青年族群，讓他們能夠更穩健地規劃財務，勇敢跨出購屋的第一步。
理解新青安貸款的詳細內容，對於有購屋計畫的青年至關重要。
申請新青安貸款並非沒有門檻，政府設定了明確的資格條件，以確保資源能確實運用在最需要的青年族群身上。
這些條件主要聚焦於申請人的年齡及名下是否擁有自有住宅。
精準掌握這些條件，是成功申請新青安貸款的第一步。
年齡限制：
申請人須符合民法規定之成年年齡，即年滿 20 歲以上。
申請年齡計算以向承辦銀行提出申請日為準。
值得注意的是，新青安貸款並未設定最高年齡限制，這意味著只要符合其他條件，即使非傳統定義的「年輕人」亦可申請。
名下無自有住宅：
這是最重要的資格條件之一。
申請人本人、配偶及未成年子女名下均須無自有住宅。
這項規定旨在幫助首次購屋的家庭，而非已有房產者再次利用優惠政策。
首次購屋：
雖然政策名稱包含「青年」，但實際上，只要符合上述年齡及名下無房產的條件，即使過去曾擁有房產但已出售且目前名下無房，理論上亦可申請。
然而，政策的核心精神是協助無房族首次購屋，因此實務上承辦銀行會嚴格審核相關資訊。
轉貸戶（已使用其他房貸者）原則上不適用新青安。
除了申請人的資格，貸款標的物本身也有規定。
新青安貸款的房子必須是申請日前 6 個月內購買的住宅。
這項規定確保貸款用於近期購屋，而非過往的交易。
此外，新青安貸款的房屋必須作為自用住宅使用，不能用於出租或領取租賃補貼。
儘管要求設籍於該房屋，但政策允許彈性，不強制要求實際入住，這提供了部分購屋者在過渡期的便利性。
遵守這些規定，是維持新青安貸款資格的重要前提。
對於購屋者而言，貸款額度與還款年限是影響購屋可行性的關鍵因素。
新青安貸款在這方面提供了相當優惠的條件，但同時也存在一定的限制，購屋者需審慎評估是否符合自身需求。
新青安貸款的最高額度設定為新台幣 1000 萬元。貸款成數最高可達 8 成。
這意味著若房屋總價為 1250 萬元，理論上可透過新青安貸款貸滿 1000 萬元。
然而，在台灣部分高房價區域，房屋總價可能遠超過 1250 萬元，此時 1000 萬元的貸款上限就可能顯得不足，購屋者需自行籌措更高的自備款，或考慮其他資金來源。
新青安貸款提供最長 40 年的貸款年限。
相較於傳統房貸可能多為 20 或 30 年，40 年大幅拉長了還款期限，有效降低了每個月的還款金額，對於剛出社會或收入尚不高的青年特別友善。
此外，專案包含最長 5 年的寬限期。
在寬限期內，借款人只需繳納利息，暫不需償還本金。
這能進一步減輕購屋初期的還款壓力，讓借款人有更多時間累積財力，為日後的本息攤還做準備。
然而，需注意的是，寬限期結束後，未償還的本金會平均分攤到剩餘的年期內，屆時月付金額將顯著增加，借款人需提前做好財務規劃。
新青安貸款的額度上限 1000 萬元，在高房價的環境下，確實可能無法滿足所有購屋需求。
若房屋總價遠高於 1250 萬元，或購屋者希望將資金用於裝潢、家具等，可能需要額外的資金。
這部分將在後續章節詳細討論如何應對「貸款額度不夠」的情況。
新青安貸款最大的亮點之一，莫過於其極具競爭力的優惠利率。
政府與公股銀行合作，合計提供 1.5 碼（0.375%）的利息補貼，使得新青安貸款的利率顯著低於市場上的一般房貸。
專案提供了三種不同的計息方式供申請人選擇，一旦選定後便無法更改，因此深入理解各方案的差異至關重要。
根據財政部公布的資訊，新青安貸款合作的 8 家公股銀行包括：臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣中小企業銀行。
這些銀行提供的新青安方案基本一致，主要差異可能在於服務流程或細節。
在政府及公股銀行合計補貼 1.5 碼後，新青安貸款提供了以下三種利率方案：
一段式機動利率：
目前（以基準利率 1.22% 計算）為基準利率 + 0.555% = 1.775%。
二段式機動利率：
前 2 年為基準利率 + 0.345% = 1.565%；第 3 年起為基準利率 + 0.645% = 1.865%。
混合式固定利率：
第 1 年為基準利率 + 0.525% = 1.745%；第 2 年為基準利率 + 0.625% = 1.845%；第 3 年起為基準利率 + 0.645% = 1.865%。
目前的 1.775% 利率確實是市場上的最低房貸利率。
對比一般銀行首購房貸最低約 2.06% 起，或是根據中央銀行公布的五大銀行新承做購屋貸款平均利率（例如 2024 年 4 月為 2.176%），新青安的利率優勢非常明顯。
以貸款 1000 萬元、40 年期計算，即便微小的利率差異，長期下來也能節省可觀的利息支出。
根據媒體報導與財政部資訊，這項優惠利息補貼將持續至 2026 年 07 月 31 日截止，因此有需求的青年應把握時間申請。
選擇哪一種利率方案，取決於借款人對未來利率走勢的預期以及個人的還款偏好：
一段式機動利率：
利率固定維持 1.775%，適合不希望利率變動，偏好穩定月付金，或是預期未來基準利率可能上漲的借款人。
這是目前最低的長期適用利率。
二段式機動利率：
前兩年利率較低，適合預期自己在購屋初期財務較緊，希望前幾年還款壓力小一些，或是預期央行可能在未來兩年內降息的借款人。
但需注意第三年起利率會上升。
混合式固定利率：
提供了前兩年的固定利率保護，適合對未來利率走勢不確定，希望初期有一定保障的借款人。
但前兩年的固定利率略高於二段式的前兩年利率，第三年起與二段式相同。
以下表格整理三種利率方案的比較（以基準利率 1.22% 計算）：
| 還款年度 | 一段式機動利率 | 二段式機動利率 | 混合式固定利率 |
|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 基準利率 + 0.555% = 1.775% | 基準利率 + 0.345% = 1.565% | 基準利率 + 0.525% = 1.745% |
| 第 2 年 | 基準利率 + 0.555% = 1.775% | 基準利率 + 0.345% = 1.565% | 基準利率 + 0.625% = 1.845% |
| 第 3 年起 | 基準利率 + 0.555% = 1.775% | 基準利率 + 0.645% = 1.865% | 基準利率 + 0.645% = 1.865% |
決定前，務必仔細評估自身的財務狀況、現金流預期以及對未來利率變動的看法。一旦選定，原則上就無法再更改利率計算方式。
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理解新青安貸款的利率方案後，接下來就是實際的還款計算。
新青安貸款提供兩種主要的還款方式：本息分期平均攤還與本金分期平均攤還。
不同的還款方式會影響每月的繳納金額以及總支付利息，購屋者應根據自身財務狀況和偏好選擇最適合的方式。
本息分期平均攤還法：
在貸款期間內，每期繳納的「本金 + 利息」總金額固定（除非利率調整）。
這種方式的優點在於月付金穩定，方便借款人進行長期財務規劃。
然而，由於前期繳納的金額中利息佔比較高，導致本金償還速度較慢，整體來說總支付利息會比本金攤還法高。
本金分期平均攤還法：
將貸款本金平均分攤到每一期償還，加上該期應支付的利息。
由於本金持續減少，利息也隨之減少，因此每期繳納的總金額會逐年遞減，呈現前期繳得多、後期繳得少的特性。
這種方式能更快償還本金，總支付利息較少，但對借款人初期的現金流壓力較大。
以下根據研究成果提供的案例進行試算，假設房屋價值 1,250 萬元，可貸金額 1,000 萬元，貸款年限 40 年（假設無寬限期），申貸日期適用政府與公股銀行減 1.5 碼優惠利率，並假設 40 年內央行基準利率均無升降息調整（此為簡化假設，實際情況會隨基準利率變動）：
| 還款方式／貸款利率 | 本息分期平均攤還法 | 本金分期平均攤還法 |
|---|---|---|
| 一段式機動利率 (1.775%) | 第 1 個月：房貸約 29,112 元 本金約 14,320 元，利息約 14,792 元 第 240 個月 (20 年末)：房貸約 29,112 元 本金約 20,388 元，利息約 8,724 元 總本息合計：約 1,397 萬元 | 第 1 個月：房貸約 35,625 元 本金約 20,833 元，利息約 14,792 元 第 240 個月 (20 年末)：房貸約 28,260 元 本金約 20,833 元，利息約 7,427 元 總本息合計：約 1,356 萬元 |
| 二段式機動利率 (前 2 年 1.565%, 後 1.865%) | 第 1 個月 (1.565%)：房貸約 28,043 元 本金約 15,002 元，利息約 13,041 元 第 240 個月 (1.865%)：房貸約 29,508 元 本金約 20,295 元，利息約 9,212 元 總本息合計：約 1,413 萬元 | 第 1 個月 (1.565%)：房貸約 33,875 元 本金約 20,833 元，利息約 13,042 元 第 240 個月 (1.865%)：房貸約 28,637 元 本金約 20,833 元，利息約 7,803 元 總本息合計：約 1,368 萬元 |
| 混合式固定利率 (第 1 年 1.745%, 第 2 年 1.845%, 後 1.865%) | 第 1 個月 (1.745%)：房貸約 28,958 元 本金約 14,416 元，利息約 14,542 元 第 240 個月 (1.865%)：房貸約 29,561 元 本金約 20,332 元，利息約 9,229 元 總本息合計：約 1,418 萬元 | 第 1 個月 (1.745%)：房貸約 35,375 元 本金約 20,833 元，利息約 14,542 元 第 240 個月 (1.865%)：房貸約 28,637 元 本金約 20,833 元，利息約 7,803 元 總本息合計：約 1,372 萬元 |
從試算結果可以看出，在不考慮寬限期且基準利率不變的前提下，「本金分期平均攤還法」的總支付利息金額較低。
然而，其初期月付金額較高（例如一段式第一個月房貸金額），需要借款人具備較充裕的初期償還能力。
「本息分期平均攤還法」雖然總支付利息較高，但月付金固定且相對較低（初期），更易於進行財務規劃。
如果選擇包含 5 年寬限期，前 5 年將只繳納利息；
例如貸款 1000 萬元、利率 1.775% 的一段式方案，前 5 年每月只需繳納約 1000萬 * 1.775% / 12 = 14,792 元的利息。
寬限期結束後，剩餘的 1000 萬元本金將在剩餘的 35 年內進行本息或本金攤還，屆時月付金額會大幅提高，這點必須列入考量。
實際試算應參考內政部不動產資訊平台提供的房貸試算工具或與銀行進行諮詢。
如前所述，新青安貸款最高 1000 萬元的額度在高房價地區可能不足以支付房屋總價的 8 成，或者購屋者需要額外資金用於裝修、添購家具等。
面對新青安貸款額度不夠的情況，仍有多種方式可以補足資金缺口，但務必謹慎評估其成本與風險。
提高自備款比例：
最直接的方式是增加自有資金的投入。這需要購屋者提前做好儲蓄規劃。若能將自備款從 2 成提高到 3 成或更高，自然能減少貸款需求。
向家人親友借款：
在取得家人支持的情況下，這是一種成本較低的資金來源，但需處理好借貸關係與還款計畫，避免產生家庭糾紛。
申請信用貸款：
信用貸款是一種無擔保品的貸款方式，申辦流程相對簡便快速。
對於短期小額資金需求，例如補足部分自備款、裝修費用或緊急備用金，信用貸款可以作為選項。
然而，信用貸款的利率通常高於房貸，且還款年限較短（多為 5-7 年），若與房貸疊加，會大幅增加每月總還款壓力。
務必評估自身的還款能力是否能同時負擔房貸與信貸。若您正在尋找專業的信用貸款諮詢，擁有豐富經驗的機構如卡禾貝能提供量身定制的方案。
申請勞保貸款：
如果符合資格，勞保貸款是另一種取得資金的途徑，同樣無需擔保品，通常要求有一定年資的勞保投保證明。
勞保貸款的申請條件與額度相對固定，適用於特定情況下的資金需求。
與信貸類似，勞保貸款的利率和還款條件也需與房貸一併考量。
對於勞保貸款的申辦細節，您也可以諮詢如卡禾貝這樣有經驗的貸款顧問團隊。
考慮購買總價較低的房屋：
如果資金預算和貸款額度是主要限制，重新評估購屋地點、房屋類型或坪數，選擇總價較低的房屋，或許能讓新青安的 1000 萬元額度更加充足。
疊加貸款（如房貸加信貸/勞保貸款）雖然能解決一時的資金問題，但長期而言會增加整體的利息支出和月付壓力。
在考慮這些方案時，務必進行嚴謹的財務評估，確保自己有足夠的還款能力應對未來的經濟變化。
建議諮詢專業的理財顧問或貸款專家，獲得客觀的建議。
了解新青安貸款的各項條件和優勢後，實際的申請流程是將計畫付諸實行的關鍵。
雖然流程大致相同，但準備周全的文件和掌握各個環節的重點，能讓申辦過程更加順利。
以下是新青安貸款的標準申請流程：
選擇承辦銀行：
新青安貸款由指定的 8 家公股銀行辦理。您可以選擇與您有往來、服務據點方便或您偏好的銀行進行申辦。建議可以事先致電或親洽銀行了解申辦細節。
提交申請及備妥文件：
前往選擇的銀行提出新青安貸款申請。此階段需要提交一系列文件，通常包括：
1. 申請人及保證人（若有）的身分證影本。
2. 印鑑章。
3. 財力證明文件（如薪資證明、年度扣繳憑單、銀行存摺、不動產或有價證券等，證明您的還款能力）。
4. 購屋相關證明文件（如買賣合約書影本）。
5. 戶籍謄本或其他證明本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅的文件。
6. 其他銀行可能要求的文件。
備妥這些文件能大幅加快申辦速度。
銀行不動產鑑價：
銀行收到申請後，會對您購買的房屋進行估價（鑑價），以確定房屋的市場價值和可貸款成數。鑑價結果會影響最終核定的貸款金額。
銀行內部審核：
銀行將綜合評估申請人的信用狀況、還款能力、提供的財力證明以及房屋的鑑價結果，進行貸款審核。
這個階段銀行會查詢您的聯徵紀錄，了解您的信用歷史。保持良好的信用紀錄對於貸款申請至關重要。
對保簽約：
貸款申請核准後，銀行會通知您進行對保。
對保是借款人與銀行正式簽訂借款合約的程序。
過程中，銀行會詳細說明貸款條件、利率、還款方式、權利義務等，務必仔細閱讀合約內容，確認無誤後簽名用印。
通常保證人也需要一同出席對保。
設定抵押權：
簽約完成後，需至地政事務所辦理房屋的抵押權設定登記，將銀行設定為第一順位抵押權人。
這是銀行保障債權的重要步驟，也是撥款前的必要程序。
完成撥款：
抵押權設定完成且確認所有程序無誤後，銀行會依約定將貸款金額撥付至指定的帳戶，通常是支付給賣方或履約保證專戶。
至此，新青安貸款申請流程便告一段落，借款人開始依約定償還房貸。
整個申請流程的時間長短因銀行作業效率及個案複雜度而異，一般可能需要數週至一個月不等。建議提前規劃，並與銀行保持良好溝通。
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很多人對「青年」二字有誤解。實際上，新青安貸款的主要條件是年滿 20 歲以上（符合民法成年年齡），且本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅。
政策本身並未設定最高年齡限制。
因此，不論您的實際年齡多大，只要符合「年滿 20 歲且名下無房」的基本條件，都有資格申請。轉貸戶則不適用此優惠專案。
截至目前為止，新青安貸款在利息補貼後的最低一段式機動利率 1.775%，確實是市場上可見的最低房貸利率之一。
根據中央銀行及各大銀行公布的數據，一般銀行提供的首購房貸最低利率通常從 2.06% 或 2.1% 起跳，非政策性貸款的首購地板利率則可能更高（例如 2024 年 4 月五大銀行新承做購屋貸款平均利率為 2.176%）。
新青安的利率優勢是其最大的吸引力所在。
根據銀行的一般貸款政策，以及新青安貸款最高可貸 8 成的規定，要貸到房屋總價的全額（10 成）基本上是不可能的。
銀行為了控管風險，通常會要求借款人支付一定比例的自備款。
如果您面臨自備款不足，希望達到類似「全額貸款」的效果，可能需要考慮同時申辦新青安房貸（最高 8 成，上限 1000 萬元）加上其他貸款（如信用貸款或勞保貸款）來補足剩餘的 2 成或其他資金需求。
但這種組合會大幅提高貸款成本和月付壓力，必須審慎評估。務必與銀行或專業貸款顧問討論可行性及風險。
是的，使用新青安貸款購買的房屋，必須作為「自用住宅」使用。
這表示房屋不能用於出租，也無法以該房屋申請政府的租賃補貼。承辦銀行會查證房屋是否符合自用住宅使用規定。
政策的目標是支持無自有住宅者實現居住需求，而非作為投資或營利工具。
違反自用住宅規定可能導致貸款條件變更或須依規定處理。
申請新青安貸款確實要求借款人將戶籍遷入貸款房屋。
這是一種證明房屋作為自用住宅的方式。
然而，政策考量到部分實際情況，允許借款人設籍於該房屋，但不強制要求實際入住。
這提供了購屋者一定的彈性，例如仍在舊居過渡，但戶籍已遷入新購房屋以符合規定。
重點在於完成戶籍遷入的程序。
總結而言，「青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安）無疑是當前政府為協助青年及無自有住宅家庭購屋所推出的一項重要且具吸引力的政策工具。
其提供的低利率、長年限、寬限期等優惠條件，實質降低了青年首次購屋的經濟門檻，為在高房價環境中掙扎的無房族帶來了圓夢的希望。
新青安政策的優惠實施期限至 2026 年 07 月 31 日。
對於符合資格且有購屋計畫的青年來說，這是一個值得把握的機會。
透過充分的了解與審慎的規劃，善加利用新青安貸款，將能更有信心地邁向擁有屬於自己第一個家的目標。
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貸款條件 | ①.年齡：20 歲以上 ②.地區：台灣地區 ③.職業：不限行業，投保超過一個月的上班族即可 ④.地區：限台灣 |
貸款說明 | ①.還款期限：最短 90 天，最長 10 年 ②.最低與最高【月利率】：0.4%～0.8% ③.風管費：3%以上(視客戶條件) ④.動保費：4500 元(視專案規費) |
| 貸款案例 | 黃先生貸款 30 萬，還款期為 60 個月，開辦手續費為新台幣 8,888 元。 年利率為 2.99%，等於每月還款額度應為新台幣 5,389 元，而總還款額則為新台幣 332,228 元。 |
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