持分土地貸款是什麼？
你知道今天你有一部分的地，也可以拿去借錢嗎？
「持分土地貸款」指的是：你名下擁有一塊不是自己單獨擁有的土地，
而是和別人一起持有（像是繼承來的地、家族共有的地），然後想用你那一部分的土地產權去申請貸款。
就是你不是整塊地的地主，但你持有裡面的一部分，也可以用這部分去借錢 —— 但有限制！
持分土地兩種類型
持分土地分為：分別共有、共同共有
「持分土地」意思是：你和其他人一起擁有同一塊土地，但不是你一個人的全部土地。你只擁有其中「一部分的產權（比例）」，但這塊地整體還是屬於大家一起的。
🧩 舉個簡單例子：
假設你爸媽留下了一塊土地給你和兩個兄弟，大家都有繼承，那這塊地你就只持有「1/3 的持分」。
你不能說「這一角是我的」，因為整塊土地還是共同擁有，但你擁有其中一份產權，這就叫**「持分」**。
持分土地 ≠ 分割土地
很多人會以為持分就是「我有某一塊地的某一區」，其實不是。持分土地的特性是：
- ✅ 你有法律上的所有權
- ❌ 但你沒有實體上「哪一塊」是你的
- ✅ 你可以買賣或貸款（若是分別共有）
- ❌ 但你不能自己劃分地來用（要經過同意或分割）
持分土地的兩種法律型態：
| 類型 | 意思 | 能否單獨貸款 |
|---|---|---|
| 🔹 分別共有 | 每人有清楚比例（例如你有 30%、對方有 70%） | ✅ 可單獨處分、單獨申請貸款 |
| 🔸 共同共有 | 大家一起擁有整塊地，沒有比例，做什麼都要大家同意 | ❌ 不能單獨處分，也不能單獨貸款 |
持分土地類型不同，貸款條件會差很多：
| 持分類型 | 能不能單獨貸款？ | 補充說明 |
|---|---|---|
| ✅ 分別共有 | 可以申請，成數較低 | 有清楚比例（例如 30% ），可以個人名義貸款 |
| ❌ 共同共有 | 幾乎不能單獨貸 | 所有人一起持有整塊土地，需全員同意才能貸 |
🔍 舉個實際例子：
你和兄弟姊妹一起繼承了一塊土地，你名下有 25%。你想貸款買車或創業，可以申請「持分土地貸款」，但銀行會：
- 只看你那 25% 的價值來估價
- 降低貸款成數（例如只能貸 50%）
- 可能要求你補其他擔保品或提供保人
⚠️ 銀行為什麼這麼保守？
因為土地不是你一個人可以處理的，日後如果你違約，銀行要變賣土地還得跟其他持有人喬清楚，風險高，所以願意貸款的銀行不多，利率也可能比一般貸款高。
持分土地可以貸款，但條件更嚴、成數更低
若你是「分別共有」，還是有機會貸到款；但若是「共同共有」，就得先辦理分割或找其他共有人協議，否則很難成功。想借得順，記得先查清楚產權類型、找專業協助會更快！
相關依據法條來源：土地法『 第 34-1 條 』
持分土地可以貸多少？貸款成數與利率一次搞懂！
持分土地能不能貸款、能貸多少，主要取決於你是哪一種持分（分別共有 or 共同共有）、土地類型、持分比例、地點與你的財力條件。
持分土地貸款成數與利率參考表：
| 類型 | 可否單獨貸款 | 貸款成數 | 利率區間 | 備註說明 |
|---|---|---|---|---|
| ✅ 分別共有（可貸） | ✅ 可以 | 約 40%～60% | 約 3%～6%（銀行） 約 6%～12%（民間） | 須能提出持分比例證明，成數會因地點、用途調整 |
| ❌ 共同共有（難貸） | ❌ 不行 | 幾乎無法貸 | —— | 須所有人同意一起申貸或先辦分割 |
🧮 舉例說明：
你持有一塊價值 1,000 萬的建地的 30% 持分，那銀行會怎麼貸你呢？
- 估價基礎：以你的 30% 持分來估價，1,000 萬 × 30% = 300 萬
- 銀行願貸成數：300 萬 × 60%（最高）＝可貸 180 萬左右
- 利率條件：若你信用良好、地點熱門，可能拿到約年利率 3.5%；但若條件較差，利率可能拉高到 5～6%，甚至被建議改走民間貸款
影響成數與利率的關鍵因素：
- 是否為分別共有（這是能不能貸的第一關）
- 土地種類與地點（偏鄉、限制多的地成數會壓更低）
- 持分比例大小（比例越高，越好談）
- 是否能提供其他擔保品或保人
- 信用狀況與收入證明（銀行還是會看你還不還得起）
持分土地能貸多少，真的要個案評估！
雖然很多銀行對持分土地比較保守，但如果你是「分別共有」＋「地點不錯」＋「財力穩定」，還是有機會談到5～6成的貸款成數；若被拒絕，也可以考慮搭配民間貸款或土地二胎。
